Une réforme qui concerne aussi certains loueurs
La facturation électronique ne vise pas uniquement les grandes entreprises. Un propriétaire qui exerce une activité de location meublée peut entrer dans le dispositif, même lorsque ses loyers ne sont pas soumis à la TVA.
Le statut LMNP ou LMP ne suffit pas à déterminer les obligations. Il faut regarder la situation réelle : régime de TVA, nature de l’hébergement, services proposés, profil du client et existence d’un numéro SIREN.
Location meublée classique : distinguer émission et réception
Lorsque la location meublée d’habitation bénéficie de l’exonération de TVA prévue par l’article 261 D du Code général des impôts, les loyers concernés ne donnent pas lieu à l’émission d’une facture électronique ni au e-reporting de la transaction.
En revanche, un bailleur identifié par un numéro SIREN peut devoir être en mesure de recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs : travaux, équipements, énergie ou prestations liées au logement.
Hébergement avec services : une analyse spécifique
La situation peut évoluer lorsque l’exploitation associe l’hébergement à des services tels que le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge ou l’accueil de la clientèle. Certaines activités hôtelières ou para-hôtelières peuvent relever de la TVA.
Pour une clientèle professionnelle française, la facturation électronique B2B peut s’appliquer selon le calendrier de l’émetteur. Pour une clientèle de particuliers, les données peuvent relever du e-reporting. Chaque montage doit donc être vérifié avant la mise en exploitation.
Les dates et les actions à retenir
Depuis le 1er septembre 2026, les entreprises entrant dans le dispositif doivent pouvoir recevoir des factures électroniques. Les grandes entreprises et les ETI doivent également les émettre. L’obligation d’émission s’appliquera aux PME et microentreprises à partir du 1er septembre 2027.
- Identifier le régime de TVA de la location
- Vérifier le numéro SIREN et la nature exacte de l’activité
- Choisir une plateforme agréée ou un outil compatible
- Distinguer les clients particuliers des clients professionnels
- Faire valider les situations associant hébergement, services et TVA
Ce que cela change pour un projet immobilier
La réforme ne crée pas un nouveau régime fiscal et ne rend pas automatiquement un loueur redevable de la TVA. Elle impose surtout de définir précisément le futur usage du bien et son mode d’exploitation.
Chez Maison Harmonie, cette lecture fait partie de l’étude globale de l’opération : caractéristiques du bâtiment, usages envisagés, exploitation et environnement juridique doivent rester cohérents.